Krachten bundelen voor duurzaam maatschappelijk vastgoed

Stel, je bent eigenaar van een verouderd schoolgebouw, sporthal, gemeentehuis of dorpshuis en moet verduurzamen. Waar begin je? Welke keuzes maak je om je financiële middelen zo duurzaam mogelijk in te zetten? Ga er maar aan staan. Dat is geen gemakkelijke opgave. Bij Brink overzien we de hele vastgoedportefeuille en verduurzamingsopgave. Hiervoor gebruiken we een overzichtelijk dashboard. Aan de hand van een duidelijke routekaart helpen we de eigenaren van klein maatschappelijk vastgoed de beste duurzame keuzes te maken. Keuzes die zorgen voor zoveel mogelijk maatschappelijk rendement. Zo maken we samen duurzame impact.

Sinds 2021 ondersteunt het Rijk kleine vastgoedeigenaren bij de verduurzaming van hun gebouwen. Kleine gemeentes, schoolbesturen, zorginstellingen, culturele instellingen, buurthuizen en dorpshuizen blijven achter met de verduurzaming van het vastgoed. Vaak ligt de oorzaak hiervoor in te weinig financiële middelen, te weinig up-to-date kennis of onvoldoende capaciteit. Toen het programma van start ging, konden gemeenten tot 25.000 inwoners meedoen. Sinds 2023 is het programma uitgebreid naar gemeenten met 50.000 inwoners. In de provincies Limburg en Groningen zijn we als Brink actief in bijna 25 gemeenten. Dat zijn zo’n 500 gebouwen. In totaal circa 400.000 vierkante meter BVO. Een hoop ruimte om duurzame impact te maken.

Verduurzamen gaat over gezondheid, technologie, financiën, marktontwikkelingen, procesorganisatie en uitvoeringskracht. Er komen dan ook een hoop ontwikkelingen af op eigenaren van klein maatschappelijk vastgoed. Daar is een heel team van experts voor nodig. De afgelopen jaren hebben we gemerkt dat veel vastgoedgegevens versnipperd zijn opgeslagen binnen organisaties. In veel verduurzamingsprocessen is dan ook een langere doorlooptijd nodig om alles goed in kaart te brengen. Vaak zien we grote kansen voor verbetering van het datamanagement. We kunnen adviseren over tools en instrumenten om de vastgoeddata op te slaan en te bewaren. En een proceseigenaar aanwijzen, die ervoor zorgt dat alle data up-to-date blijven. Voor de planning is het belangrijk om de doorlooptijd van het bestuurlijk traject niet te onderschatten. Ook is er duidelijkheid nodig over de afwegingen die kleine vastgoedeigenaren kunnen maken bij het verduurzamen van hun vastgoed.

Om de verduurzamingsprocessen efficiënt te doorlopen, werkt Brink met een dashboard en routekaart. Vanuit een helikopterview kijken we naar de hele vastgoedportefeuille. We brengen de opgaven bij elkaar en rekenen de business case door. Samen met de vastgoedeigenaren doorlopen we het bestuurlijke besluitvormingstraject. En bereiden dat gedegen voor. De uitvoering pakken andere Brink-collega’s op, of doen de vastgoedeigenaren zelf.

In een overzichtelijk dashboard brengen we alle mogelijke duurzaamheidsmaatregelen voor het vastgoed bij elkaar. Per gebouw én voor de hele portefeuille. Zo wordt inzichtelijk welke investeringen het meeste maatschappelijke rendement opleveren. In euro’s, maar ook in CO₂-reductie en leefkwaliteit.

Per pand bieden we een aantal duurzaamheidspakketten aan. Een minimaal pakket waarbij de eigenaren voldoen aan wet- en regelgeving. Pakket 2 bevat zogenaamde ‘kosteneffectieve maatregelen’. Dat zijn maatregelen die zichzelf terugverdienen, binnen een goede terugverdientijd. In het maximale pakket leggen we de ambitie heel hoog. Bijvoorbeeld: welke maatregelen moet een eigenaar nemen om in 2050 95% CO₂ te reduceren? Dat bekijken we op portefeuilleniveau. Zo krijgt een vastgoedeigenaar inzicht in de hele portefeuille. Door in het ene gebouw meer CO₂-reductie te bereiken, dan in het andere, kan de uitkomst onder de duurzame streep zo gunstig mogelijk zijn.

Met ons duurzame dashboard zijn robuuste bestuurlijke keuzes goed te onderbouwen. Dat helpt om de, vaak beperkte, financiële middelen zo doelmatig mogelijk in te zetten. De financiële keuzemogelijkheden vertalen we in een beleidsnotitie, die we de routekaart noemen. Deze kaart koppelt duurzaamheidsambities en vastgoedbeleid aan elkaar. Hiermee brengen we de huidige situatie van het vastgoed in beeld. In stap 1 bepalen we samen de ambities voor de toekomst. Hier inventariseren we de scope van de opgave en de mogelijke duurzame pakketten. Ook maken we de koppeling met het MJOP, beleid en regelgeving inzichtelijk. De nulmeting in stap 2 brengt het vertrekpunt in beeld. Mocht het nodig zijn, dan stellen we hier al de mogelijke pakketten bij.

In stap 3 geven we inzicht in de minimale en maximale mogelijkheden voor verduurzaming. Ook bepalen we de CO₂-reductie en de maatregelen per pakket. Bij stap 4 vertalen we dat naar financiële maatregelen. Met een overzicht van investeringen en dekkingsbronnen krijgt de vastgoedeigenaar inzicht in de eigen portefeuille. Daarna stellen we in stap 5 een afwegingskader op waarmee we de verschillende pakketten beoordelen. Samen nemen we een besluit over het voorkeurspakket per object.

Op basis van de routekaart komen we tot een planning en prioritering. Wanneer gaat de vastgoedeigenaar welk gebouw verduurzamen, en hoe? Evaluatie, monitoring en advies over mogelijke subsidies zijn vanzelfsprekend onderdeel van de beleidsnotitie. Met de kennis en ervaring van alle Brink-collega’s bij elkaar, kunnen we hier heel creatieve oplossingen voor aandragen. Zoals het kiezen voor een gezamenlijke uitvraag bij een verduurzamingstraject. Samen denken we na over mogelijke financieringsvormen. Met de eerder genoemde subsidies, of via een split-incentive die contractueel is vastgelegd. Hierbij investeert de eigenaar in verduurzaming van het gebouw, en dragen de huurders bij. Zij profiteren immers van lagere energiekosten. Tijdig het gesprek aangaan is hierbij belangrijk.

Er zijn steeds meer vastgoedeigenaren die aan de slag moeten met het verduurzamen van hun gebouwen. Denk daarom goed na over de planning, capaciteit en het budget van je verduurzamingsprogramma. Infomeer de portefeuillehouder, interne collega’s én de gemeenteraad al vanaf het begin. Zo creëer je draagvlak. Neem hierbij de financiële afdeling ook tijdig mee. Samen kan je vroegtijdig nadenken over een passend dekkingsvoorstel. Geef wel duidelijk aan dat het dekkingsvoorstel een grofstoffelijke berekening is. De exacte kosten werken we later samen uit. Maak ook duidelijk dat de koppeling met het MJOP logisch is. Maar een verkeerd beeld geeft, als het gaat om de actualisatie van het MJOP met duurzame maatregelen.

Heel praktisch: maak verschillende financiële berekeningen (in exploitatie of kapitaliseren). Breng daarbij de directe (bouw)kosten eerst in beeld, en neem de opslagen – met name btw – ook mee. Btw heeft immers een behoorlijke impact op de totale opgave, maar is variabel afhankelijk van de gebruiksfunctie van het gebouw. Wees conservatief in het meerekenen van subsidies vooraf. De onzekerheid in hoogte, looptijd en toekenning kan leiden tot een ‘gat’ in het budget. Vraag tijdig het werkelijke energieverbruik op. Dat kan behoorlijk verschillen met het berekend verbruik en kost veel tijd om te verzamelen. Laat het direct digitaal en slim uitmeten.

De grootste les voor veel organisaties is misschien wel het optimaliseren van datamanagement. Hiermee borgen we namelijk dat de vastgoedgegevens en berekeningen die we tijdens ons stappenplan ophalen en maken, ook kloppen met de werkelijkheid. Het is een belangrijk startpunt. Breng daarom goed in kaart welke gebouwinformatie beschikbaar is, en waar. Zijn de gegevens compleet, actueel en/of financieel gedekt? Zijn er bijvoorbeeld (her)inspecties NEN2767 voor deel van de portefeuille of energielabels gepland binnen 2 jaar? Omdat veel informatie versnipperd is binnen organisaties, zijn we hier doorgaansveel tijd mee kwijt. Bepaal daarom vooraf welke gebouwgegevens minimaal nodig zijn, en welke aannames je doet voor de ontbrekende gegevens. Een totaalbeeld blijkt vaak niet mogelijk. Tussentijds rapporteren, evalueren en bijsturen is hierbij onmisbaar.

Met het praktische stappenplan en onze multidisciplinaire expertise, brengt het Brink-team stabiliteit, kennis en capaciteit bij de vastgoedeigenaren. Vanuit onze ervaring kunnen we zorgen voor een gestroomlijnde interne afstemming. Tussen de mensen van het vastgoed, programma duurzaamheid en financiën. Maar ook met het bestuur. Zo brengen we onze integrale blik over op de organisatie, en ontstaat er draagvlak voor de duurzame plannen.

Met een strakke procesorganisatie zorgen we ervoor dat de verwachtingen richting bestuurders goed gemanaged worden. En er ook vroegtijdig wordt nagedacht over de uitvoering. Samen kijken we of het slim is projecten te clusteren, of juist los van elkaar uit te voeren. Of dat het beter is om meerdere functies een plek te geven in één heel duurzaam gebouw. Het gesprek hierover activeert bewustwording en het maken van bewuste, duurzame keuzes. Onze krachten bundelen is enige manier om die duurzame meerwaarde te creëren.