Het idee: ontwikkelaars en woningcorporaties kunnen via het fonds een woning verkopen voor een prijs die lager ligt dan de marktwaarde. Als de woning na een paar jaar weer wordt doorverkocht, dan gaat de zogeheten koperskorting, inclusief een deel van de waardeontwikkeling, terug naar het fonds. Dat geld kan dan weer opnieuw worden geïnvesteerd in betaalbare koopwoningen voor de volgende groep starters.
Hier wordt de werking van het fonds uitgelegd voor ontwikkelaars en kopers aan de hand van een schema en rekenvoorbeelden.
Het idee bestaat al een paar jaar, aldus Claudia Hanemaaijer, adviseur en productmanager van Stichting OpMaat. “Wij hebben als stichting verschillende koopinstrumenten ontwikkeld om koopstarters te helpen toegang te krijgen tot de woningmarkt. KoopStart is één van die instrumenten, waarbij een woningcorporatie of projectontwikkelaar een starterswoning onder de marktwaarde kan verkopen. Een paar jaar geleden kwamen we erachter dat een aantal provincies zich aan het oriënteren was op eigen oplossingen en fondsen voor starters op de woningmarkt. Het zou zonde zijn als iedereen het wiel opnieuw uitvindt. Daarom hebben wij toen het initiatief genomen voor een nationaal fonds.”
OpMaat werkte een contourennotitie uit, waarin werd omschreven hoe een nationaal fonds zou kunnen werken. Het reeds bestaande en bewezen KoopStart-instrument zou kunnen worden ingezet om woningen betaalbaar te kunnen verkopen.
De notitie werd met veel enthousiasme onthaald: in eerste instantie stelde de overheid 40 miljoen euro beschikbaar voor het fonds, wat uiteindelijk zelfs uitgroeide tot 100 miljoen. Toen moest er een complexe puzzel worden gelegd: de inrichting van het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen. SVn (het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten), ook wel bekend van de startersleningen en Stichting OpMaat zijn samen verantwoordelijk voor de inrichting van de uitvoering van het fonds. SVn is beheerder van het fonds, Stichting OpMaat is verantwoordelijk voor de uitvoering.
SVn en OpMaat vroegen aan Brink om mee te denken over de vormgeving van de processen. “We hebben tot in detail uitgewerkt hoe bijvoorbeeld het aanvraagproces zou kunnen verlopen en wie waarvoor verantwoordelijk is”, vertelt Mathilde Smit, adviseur bij Brink. “Het ingewikkelde aan het fonds is dat er vrij veel partijen bij betrokken zijn: niet alleen Stichting OpMaat en SVn, maar ook ontwikkelaars, notarissen, taxateurs en natuurlijk de kopers zelf.”
SVn en Stichting OpMaat hebben een jaar gewerkt aan het operationaliseren van het fonds. Daarbij is gezocht naar een goede balans tussen het vastleggen van afspraken en het voorkomen van te veel bureaucratie. Mathilde: “Het moet wel aantrekkelijk blijven om mee te doen. Bij een aanvraag wordt best wel wat informatie opgevraagd bij ontwikkelaars. We hebben er bewust voor gekozen om een deel van die informatieverstrekking pas na het lotingsproces te laten plaatsvinden; als er in totaal meer budget wordt aangevraagd dan er kan worden toegekend, dan vindt er een loting plaats via een notaris. Je wil niet van partijen vragen dat ze een heel aanvraagproces doorlopen en dat ze uiteindelijk worden uitgeloot.”
Het fonds is onlangs officieel geopend. Naar schatting kunnen met de 100 miljoen euro die het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening beschikbaar heeft gesteld, in eerste instantie zo’n 2.400 woningen worden verkocht. “We verwachten dat we in de eerste tien jaar kunnen doorgroeien naar ongeveer 3.500 woningen, maar dat hangt af van hoelang de koopstarters in hun eerste koopwoning blijven wonen ”, aldus Claudia.
“Het fonds is een mooie start. De echte oplossing van de problemen op de woningmarkt is natuurlijk het bouwen van extra huizen”, vult Ernst van der Leij, partner bij Brink, aan. “Wat dit fonds wel goed doet, is het herverdelen van de kans op een koopwoning: het geeft mensen met beperkt eigen vermogen meer kans op een woning. Door de krapte op de woningmarkt hebben starters met meer budget nu eenmaal een grotere kans om een huis te kopen. Als je een ander instrument zou inzetten, bijvoorbeeld extra leningen verschaffen aan starters, dan los je de kern van het probleem niet op. Dit fonds doet dat wel, door betaalbare woningen bereikbaarder te maken voor mensen met een middeninkomen.”
In de 21 jaar dat OpMaat bestaat, is het probleem nijpender geworden, aldus Claudia: “We hebben in Nederland te maken met een enorme bouwopgave en twee derde van de te bouwen woningen moeten in een betaalbare prijsklasse vallen.” “Je ziet het overal om je heen, dat starters het lastig vinden om aan woonruimte te komen”, vult Mathilde aan. “Het geeft veel voldoening om vanuit onze expertise mee te kunnen werken aan een oplossing voor dit maatschappelijke probleem.”
Wat gaat de toekomst brengen? “De Tweede Kamer heeft een motie aangenomen om in gesprek te gaan met partijen als pensioenfondsen, NHG en verzekeraars voor mogelijkheden van uitbreiding van het fonds”, aldus Claudia. “Er is in potentie veel funding beschikbaar waarmee het fonds kan worden aangevuld. En het zou mooi zijn als er vanuit het Rijk jaarlijks een bedrag beschikbaar komt. Dan kunnen we pas écht impact maken, zeker omdat het instrument nu revolverend is en het geld na verkoop steeds weer terugvloeit naar het fonds. Voorlopig zijn de problemen op de woningmarkt nog niet opgelost, en is de hulp die het fonds aan koopstarters kan bieden nog hard nodig.”