De Rijnhaven verandert de komende jaren in een nieuw stuk Rotterdam, met wonen, werken en verblijven op en rond het water. De ontwikkeling kent een hoge dichtheid, beperkte ruimte en stevige ambities. Dat maakt niet alleen het ontwerp complex, maar stelt ook eisen aan de manier waarop de gemeente Rotterdam de opgave in de markt zet.
Brink ondersteunde de gemeente Rotterdam bij de marktbenadering en aanbestedingsprocedure voor blok 1. Helen Amerika en Christiaan Hanse waren vanuit Brink betrokken bij het proces. Juist bij een ontwikkeling als de Rijnhaven bleek de manier waarop opdrachtgever en markt met elkaar in gesprek gaan een belangrijk onderdeel van de aanbesteding.
Van marktconsultatie naar aanbesteding
Aan de aanbesteding ging o.a. een financiële haalbaarheidsanalyse en marktconsultatie vooraf. Daaruit bleek dat de combinatie van ambities, wensen en randvoorwaarden een uitdagende opgave voor marktpartijen vormde. In 2024 is de uitvraag verder aangescherpt en is gekeken naar de wijze waarop de gemeente de ontwikkeling het beste in de markt kon zetten.
Brink adviseerde hierover en werkte vervolgens mee aan de selectieleidraad en de inrichting van de aanbestedingsprocedure. Daarbij ging het onder meer om het proces, de opzet en planning van de dialoogrondes en de manier waarop gesprekken en beoordeling werden georganiseerd.
“Bij zo’n complexe uitvraag wil je vooraf zoveel mogelijk boven tafel krijgen. Wat kan wel, wat kan niet en waar zit ruimte? Marktpartijen moeten die context kennen om goede keuzes te kunnen maken in hun inschrijving”, vertelt Helen.
Niet alleen antwoord geven, maar ook het gesprek voeren
Die context werd een belangrijk uitgangspunt voor de dialoogfase. De geselecteerde marktpartijen kregen niet alleen de gelegenheid om vragen te stellen, maar ook om voorstellen te toetsen en door te vragen op de achterliggende keuzes van de gemeente.
Brink adviseerde om daar bewust tijd voor te nemen. Tijdens meerdere intensieve dialoogrondes trad Brink op als onafhankelijk voorzitter en verzorgde het secretariaat. De gemeente kon zich daardoor richten op haar rol als opdrachtgever. Brink bewaakte het proces en zorgde ervoor dat kritische vragen aan bod kwamen, antwoorden konden worden toegelicht en ook onderwerpen waar spanning op zat bespreekbaar werden.
Helen: “Een ja of nee is vaak niet genoeg. Juist het waarom erachter helpt een marktpartij verder. We wilden een setting creëren waarin partijen durfden door te vragen en de gemeente de ruimte had om haar afwegingen toe te lichten.”
Dat vroeg ook om zorgvuldige verslaglegging. Niet alleen de antwoorden werden vastgelegd, maar ook de context die nodig was om ze goed te kunnen interpreteren. Zo beschikten de deelnemende partijen over informatie waarmee zij hun keuzes voor de uiteindelijke inschrijving konden onderbouwen.
Van dialoog naar beoordeling
Na elke dialoogronde gingen de marktpartijen met de opbrengst aan de slag en werkten zij hun plannen verder uit. Na indiening controleerde de gemeente de plannen op de gestelde eisen. Brink reflecteerde vanuit een onafhankelijke positie op de indieningen.
Een belangrijk aandachtspunt gedurende de procedure was de balans tussen de complexiteit van de uitvraag en de risico’s die marktpartijen binnen een langlopende gebiedsontwikkeling kunnen dragen. Technische, financiële en andere inhoudelijke belangen kwamen tijdens de marktconsultatie en dialoog samen. De procedure moest ruimte bieden aan de verschillende expertises, terwijl de kaders van de aanbesteding helder bleven.
Christaan: “De uitdaging zat in de balans tussen wat je als gemeente wilt uitvragen en wat een marktpartij binnen zo’n langlopende ontwikkeling kan dragen. Er spelen grote technische en financiële belangen en de risico’s lopen over meerdere jaren. Daar moet je in de manier waarop je de aanbesteding inricht rekening mee houden.”
De gemeente Rotterdam voerde daarbij zelf een groot deel van het werk uit. Brink vulde het gemeentelijke team aan met ervaring in aanbestedingsprocedures en een onafhankelijke rol in het proces. Ook de deelnemende ontwikkelaars brachten volgens de betrokkenen plannen en voorstellen van hoge kwaliteit in, waarin veel aandacht is geschonken aan de realisatie van sociale kwaliteit op hoogte.
Een basis voor het vervolg
Een aanbesteding eindigt formeel met een gunning, maar vormt tegelijkertijd het begin van een nieuwe fase. Juist daarom is de manier waarop opdrachtgever en marktpartijen gedurende de procedure met elkaar in gesprek zijn van belang.
“Tijdens zo’n dialoog leer je niet alleen het plan kennen, maar ook elkaars afwegingen”, zegt Christiaan. “Als partijen begrijpen waar ambities en uitdagingen vandaan komen, helpt dat om na de aanbesteding met een goede basis verder te gaan.”
Van aanbesteding naar ontwerp
Op 5 september 2026 werd het winnende ontwerp door wethouder Chantal Zeegers van de gemeente Rotterdam onthuld. Ontwikkelaar Provast gaat met Flow Town invulling geven aan het eerste bouwblok van de Rijnhaven. Het ontwerp bestaat uit twee woontorens en omliggende gebouwen met in totaal circa 1.000 woningen, aangevuld met onder meer winkels, horeca, zorg en werkfuncties. Daarmee krijgt de uitkomst van de aanbesteding nu ook ruimtelijk vorm. De gemeente Rotterdam en Provast werken het ontwerp de komende periode verder uit. De start van de bouw staat gepland voor 2028. Zie meer informatie over de onthulling:
Ontwerp eerste bouwblok Rijnhaven onthuld – Gemeente Rotterdam Persberichten
Foto: het ontwerp voor ‘Flow Town’ van MVSA Architects, Loer Architecten, ZUS en HWKN Architects voor Provast.