Woningmarkt, urgenter dan ooit

Levensduurkosten, even wat achtergrond

BREEAM is een beoordelingsmethode om de duurzaamheidprestatie van gebouwen inzichtelijk te maken. Een gecertifieerd proces brengt op een negental onderwerpen een score in beeld. Opgeteld leiden deze scores tot een totaalscore en label, van Pass tot Excellent. Sinds de introductie, nu zo’n 10 jaar geleden, is de credit Management 12, Levenscycluskostenanalyse, onderdeel van de beoordelingsrichtlijn. Een credit waarbij voor varianten van een aantal gebouwelementen (draagstructuur, gevel, installaties en afwerkingen) de levensduurkosten of ‘total costs of ownership’ (TCO) over een periode van 20 en 50 jaar worden berekend. Parameters als rente, termijnen en index worden bepaald. Naast de kapitaallasten van de investeringen, wordt de impact van energie, onderhoud en schoonmaak meegerekend. Naast die kwantitatieve analyse kijken we ook naar de kwalitatieve waarde. Waarom kiezen we niet voor de meest kostenefficiënte optie, maar wijken we beargumenteerd af? Bijvoorbeeld als gevolg van materiaalgebruik, esthetica of comfort.

Concept beoordelingsrichtlijn 2020

Ondertussen ligt de concept beoordelingsrichtlijn 2020 ter inzage. Het belang van de credit wordt nog steeds gezien. Het aantal punten voor de credit wordt zelfs verhoogd naar drie. Ook het aantal onderdelen wordt uitgebreid. Een variantenstudie voor het landschap of het terrein is toegevoegd. Direct een gelegenheid om integraal – voor gebouw en gebied – te kijken naar oplossingen voor waterberging, energieopwekking en de effecten op ecologie en landgebruik. De rekenmethodiek is echter niet veranderd. De focus ligt op kapitaallasten, energiekosten en operationele kosten. Helaas blijven we op die manier in de meeste gevallen adviseren dat een (duurzame) houten constructie duurder is dan ééntje in beton. Dat terugverdieneffect gaan we immers niet, of onvoldoende, zien op het gebied van energie of onderhoud. Een uitzondering daargelaten.

En ook opbrengsten zitten nog onvoldoende in de berekening. Tegenwoordig hebben we het gelukkig over opbrengsten einde levensduur daar waar we in het verleden met name over sloopkosten spraken. Ook is er beperkt ruimte voor nieuwe verdienmodellen en het verdelen van risico’s. Welke leverancier levert de gevel, onderhoudt hem en neemt hem na 40 jaar weer terug? Hoe breng je dat financieel in beeld? Hoe waardeer je het en verdeel je de risico’s? En misschien nog wel belangrijker: Hoe houd je gedurende de exploitatie grip erop?

Kansen!

De nieuwe beoordelingsrichtlijn is een mooie kans om de rekenmethodiek tegen het licht te houden. Hoe zorgen we dat demontabel, herbruikbaar en biologisch afbreekbaar bouwen een prominentere plaats krijgt in die toch wel wat starre berekening? Zijn de beschouwingsperioden van 20 en 50 jaar wel de juiste als je weet dat een institutionele belegger zijn vastgoed waardeert over een periode van gemiddeld vijftien jaar? Ook een gevoeligheidsanalyse waarmee we aannames, parameters, conjuncturele en technische ontwikkelingen challengen, mag zeker niet ontbreken. En valt er een methode te bedenken om kennis te delen? Over investering, maar vooral over exploitatie. Klopten de aannames die we gedaan hebben? Gaat die gevel inderdaad 40 jaar mee? En wat levert hij dan nog op? Is daarvoor misschien een plekje in de materialendatabase? Op die manier zou de credit meer kunnen zijn dan enkel een ontwerptool.

Uitnodiging

Ik ben me ervan bewust dat het dan mogelijk niet meer gaat lukken voor die vijfduizend euro. Denk wel dat de waarde van deze credit toeneemt. Graag nodig ik kostendeskundigen, duurzaamheidsadviseurs en uiteraard DGBC uit voor een sessie bij ons in het Groot Handelsgebouw in Rotterdam. We duiken samen de diepte in. Zorgen dat we grip krijgen op de getallen en de methodiek. Met als doel dat ook deze credit een bijdrage gaat leveren aan een circulaire gebouwde omgeving!