Brengt actief grondbeleid de woningmarkt weer in beweging?

Woningbouwopgaven zijn steeds complexer. We moeten in hoog tempo veel nieuwe woningen bouwen die duurzaam en betaalbaar zijn. Maar het tekort aan materialen, expertise en bouwgrond drijft de (grond)prijzen verder op. Dat zet de financiële haalbaarheid van gebiedsontwikkelingen verder onder druk. Het gevolg: woningbouwplannen vertragen. Actief grondbeleid kan dit tij keren.

Grondexploitaties staan onder druk. Dat komt niet alleen door toenemende bouwkosten, kwaliteitseisen en veranderende marktomstandigheden. Ook (speculatieve) grondtransacties die vooruitlopen op een bestemmingswijziging, bijvoorbeeld van agrarisch naar woningbouw, spelen een rol en stuwen de grondprijs op. Hierdoor kan een groot deel van de waardestijging niet meer worden gebruikt voor het kostenverhaal. Het ministerie van BZK vroeg Brink uit te zoeken hoe groot dit effect is, en hoe vaak het voorkomt. Hoge verwervingskosten kunnen immers leiden tot publieke tekorten.

Meer financiële druk, minder kwaliteit? Het onlangs gepubliceerde Brink-onderzoek ‘Waardeontwikkeling en publieke tekorten bij gebiedsontwikkeling’ laat zien welke gevolgen oplopende (speculatieve) grondtransacties hebben op de financiële haalbaarheid. Om de hogere verwervingskosten te kunnen betalen, vragen ontwikkelaars regelmatig aan gemeenten of ze meer en/of duurdere woningen mogen bouwen. In andere gevallen wordt het project uitgesteld of uiteindelijk afgesteld. Deze gevolgen komen vaker voor in gemeenten die volgens de BPD Hittekaart een relatief gemiddelde of hoge woningmarktdruk ervaren. Bij een woningbouwproductie van 80.000 woningen kan het publiek tekort per jaar oplopen tot circa € 200-700 miljoen. Op basis van de Brink-enquête onder gemeenten is in 21% tot 36% van de projecten sprake van hoge verwervingskosten waardoor een publiek tekort ontstaat. Vervolgens is op basis van de onderzochte casestudies een aanname gedaan dat dit soort projecten een publiek tekort heeft van € 10.000 per woning in het lage scenario en € 25.000 in het hoge scenario. Volgens de conclusies van het Brinkonderzoek is het publiek tekort veelal ‘in de grond’ verdwenen. Dus: bij de oorspronkelijke eigenaar en/of tussenhandelaar.

Klik hier om het volledige artikel te lezen.

📸 Chris Wormhoudt / Unsplash