Fuseren is niet iets dat je heel vaak doet. Logisch dus ook, dat je niet dagelijks stilstaat bij alle vastgoedkwesties die daarbij komen kijken. Omdat wij bij Brink wel vaak gemeentelijke fusies meemaken, startten mijn collega’s en ik een blogreeks speciaal voor fusiegemeenten. De eerste 6 blogs gaven antwoord op vragen over je vastgoedorganisatie. Met het blog dat je nu leest starten we de reeks met antwoorden op vragen over je vastgoed.
Liever niet alle losse blogs lezen, maar alle vragen en antwoorden ontvangen in één pdf? Dat kan, vraag de pdf aan.
Vragen over je vastgoed en vastgoedorganisatie
Vragen die we al beantwoordden zijn onder meer:
- Hebben jullie gemeenten (vastgoed) ambities die overeenkomen?
- Gelijkwaardig in het speelveld van de fusie staan, hoe doe je dat?
- Hoe creëer je draagvlak en samenwerking?
- Regisseren of zelf doen, welke competenties heb je nodig?
Al die vragen betreffen je vastgoedorganisatie en als je daar meer over wil lezen verwijs ik je graag door naar de complete pdf die hier eerder al over verscheen. Natuurlijk moet er daarnaast ook veel geregeld worden rondom je vastgoed. Denk aan het in kaart brengen van de gezamenlijke vastgoedportefeuille en de huisvestingsbehoefte. En samen bepalen wat je kroonjuwelen zijn. Waar wil je in investeren en wat moet je afstoten? Weet je wat je hebt? Wat de functies zijn? Wat het kost en wat het opbrengt?
Hieronder vind je díe vragen. Inclusief antwoord natuurlijk, gebaseerd op onze ruime ervaring met het begeleiden van gemeentelijke fusies. Meer weten? Mail mij of een van mijn collega’s, we helpen jullie graag.
1. Portefeuilles in kaart brengen. Hoe doe je dat het beste?
Je vastgoeddata op orde hebben is key. Eigenlijk voor bijna alles. Pas als je je data op orde hebt namelijk, weet je echt hoe je ervoor staat, wat je in bezit hebt, wat dat kost, hoe het presteert, wat het oplevert, wie het huurt, wat het energielabel is, wat de staat van onderhoud is en ga zo maar door.
Onderschat dit niet. Het is al een uitdaging om het zelf goed op orde te hebben. Dan is het met een fusie ook nog zaak om verschillende manieren om vastgoed te registreren tot één geheel te smeden. Tot één manier om alle gegevens op te slaan.
Bepaal daarom als fusiepartners eerst welke data je gezamenlijk nodig hebt. De informatie die nodig is om te kunnen sturen op de (prestatie)indicatoren die je belangrijk vindt om je keuzes te maken. Inventariseer daarna je eigen portefeuilles en breng de vastgoeddata op orde. Wat heb je dan? Wat doe je ermee? Wat kost het? Wat brengt het op? Stuk voor stuk essentiële vragen. Breng ze samen in een eenvoudig model.
We deden dit onder meer voor de fusiegemeente Nissewaard, waar we de deelportefeuilles in elkaar schoven tot één gezamenlijke portefeuille met vergelijkbare definities en uitgangspunten. Onze ervaring bij dit soort trajecten is dat je er – los van de verschillende methodieken voor afschrijven, taxeren, onderhoud en alle andere aspecten rondom vastgoed – ook tegenaan zal lopen dat de kwaliteit van de data erg verschilt. Help elkaar hierin en maak bewust keuzes in welke lijn je gaat volgen. Veel gemeenten gaan voor de pragmatische oplossing en kiezen het beste wat er is. Zij volgen de gemeente die de data het beste op orde heeft. Maar je kan er ook gezamenlijk voor kiezen om een nieuw systeem in gebruik te nemen. Dan begin je gezamenlijk op een blanco vel papier.
2. Je huisvestingsbehoefte. Weet je wat die is? Nu? En straks?
Ook een essentiële vraag. Of eigenlijk, vragen. Want je huidige behoefte kan totaal verschillend zijn van de behoefte in de toekomst.
Wat de ervaring ons hier heeft geleerd: de verbondenheid van de vastgoedafdeling met de verschillende beleidsafdelingen is cruciaal. Als afdeling vastgoed ben je immers ondersteunend aan het primaire proces. De beleidsafdelingen zoals Zorg, Welzijn, Sport, Cultuur, daar komt de vraag vandaan. Daar moet een visie bestaan op hoe die disciplines zich gaan ontwikkelen en dat leidt vervolgens tot een vastgoedvraag waarin jij als afdeling een adviserende rol speelt. Want misschien bestaat de gedachte om een bepaald gebouw te behouden, maar kun jij laten zien dat het beter is dat gebouw niet te gebruiken (en af te stoten) en een andere oplossing te kiezen. Het is dus echt iets dat je samendoet en hoe beter de verbinding met de beleidsafdelingen, hoe beter je het primaire proces kunt ondersteunen.
Wil je meer lezen over wat wij leerden van eerdere gemeentelijke fusies die wij begeleidden? Vraag de publicatie over gemeentelijke fusies in Groningen aan. Of neem contact met mij op.
Brink Management / Advies adviseert over vastgoed- en huisvestingsvraagstukken. Ook gemeenten begeleiden we op allerlei vlakken. Van nieuwbouw of renovatievraagstukken voor de eigen organisatie, tot het uitwerken van vastgoedbeleid en het inrichten van de vastgoedorganisatie. We werken vanuit Groningen, Rotterdam en Eindhoven.