Datagedreven bouw, infra en vastgoed

Wat is WELL?

WELL is opgezet als een dynamische standaard die zichzelf gedurende de tijd blijft vernieuwen. Het is gebaseerd op tien concepten: Air, Water, Nourishment, Light, Movement, Thermal Comfort, Sound, Materials, Mind en Community. Een aantal van deze concepten zijn hoofdzakelijk gericht op de operationele kant van de onderneming (de exploitatiekosten), zoals Nourishment, Mind en Community. Vijf andere concepten: Air, Light, Movement, Thermal Comfort en Sound hebben een grote invloed op het gebouw en de investeringskosten en een beperkte invloed op de exploitatiekosten. De twee resterende concepten: Water en Materials beïnvloeden zowel de investerings- als exploitatiekosten.

Voor ieder concept zijn een aantal kenmerkende eigenschappen als items gedefinieerd. Een deel daarvan is verplicht (preconditions) en een deel vrij te kiezen (optimizations). Per concept moet wel een vastgesteld minimum aan items gehaald worden voor certificering. Het niveau van certificering, Silver, Gold of Platinium, wordt bepaald door het aantal gerealiseerde items.

Naast de WELL Building Standard bestaat er ook nog een WELL Core Certification. Hierbij zijn de voor certificering te realiseren items in belangrijke mate gericht op de algemene ruimten onder controle van de verhuurder en slechts beperkt gericht op het gehele gebouw. De niveaus van certificering zijn: Bronze, Silver, Gold en Platinum. De certificaten zijn drie jaar geldig, daarna moet opnieuw een assessment worden gedaan. Dit is vergelijkbaar met de certificering voor BREAAM.

Nourishment, Mind en Community

De vraag die in dit blog centraal staat is: wat kost WELL? Laten we eerst kijken naar de concepten die vooral gericht zijn op de operationele kant van de onderneming. Mind en Community richten zich voornamelijk op programma’s voor mentale gezondheid, stresspreventie, gezondheidszorg, gezonde werkplekken en kinderopvang. Dit zijn vooral de werkvelden van Human Resource Management in een onderneming. In de praktijk vraagt dit om de inzet van mensen om aan de gevraagde eisen te voldoen.

De gezonde voeding die gevraagd wordt bij Nourishment is een kwestie van beleid van de onderneming. Welke voeding bied je wel aan en wat bewust niet? Draagt de onderneming bij aan de kosten van de voeding of niet? Na keuze kan dit in de praktijk worden ingevuld door de catering.

De minimale kosten zijn dus de inzet van enkele fte’s voor de programma’s. De kosten voor de voeding variëren per onderneming, met een minimum van geen kosten als die kosten worden doorberekend naar de werknemers. Voor de gevallen dat de onderneming wil bijdragen zijn geen kengetallen beschikbaar, dit is een afstemming per geval.

Air, Light, Movement, Thermal Comfort en Sound

Van de concepten die gericht zijn op het gebouw hebben Air en Thermal Comfort een grote invloed op het binnenklimaat. In Nederland worden klimaatklassen gehanteerd om de kwaliteit van het binnenklimaat van kantoren te duiden. Dit varieert van klimaatklasse D (slecht) tot klimaatklasse A (aangenaam). In de praktijk wordt klimaatklasse B (redelijk aangenaam) het meest toegepast. De klimaatklassen hebben gemeen dat er een zekere mate van over- en onderschrijding van de klimaatwaarden wordt toegestaan. Bij de hogere klassen (A en B) minder dan bij de lagere klassen (C en D). De WELL Building Standard accepteert nauwelijks over- en onderschrijdingen. Dit heeft een groot effect op de toepasbare installatieconcepten. Het “high-end” segment van concepten resteert dan, mét de bijbehorende investerings- en exploitatiekosten. Een aandachtspunt is de individuele regelbaarheid zoals die geëist wordt bij Thermal Comfort. Bij moderne open kantoorconcepten is dit  moeilijk te realiseren.

Bij de concepten Light en Sound worden licht- en geluidsniveaus gevraagd die hoger liggen dan in Nederland gebruikelijk is. Dit leidt tot extra kosten. De items bij Light leiden tot extra daglichtopeningen en een hoger en aanpasbaar verlichtingsniveau. De items bij Sound tot een hogere mate van geluidwering. Voor de moderne open kantoorconcepten zal overleg moeten worden gevoerd met de WELL-certificerende organisatie.

Movement is gericht op de vitaliteit van de werknemer. Denk daarbij aan extra trappen tussen de verdiepingen als snelle “tussenverbindingen”, waardoor de werknemer wordt uitgenodigd om meer te gaan traplopen. En aandacht voor ergonomie, van “sta-werkplekken” tot extra mindervaliden parkeerplaatsen en –toiletten.

Al deze concepten beïnvloeden vooral de hoogte van de investeringskosten en in zekere mate de onderhouds- en energiekosten.

Water en Materials

Water richt zich op de kwaliteit en permanente kwaliteitscontrole van het drinkwater. In Nederland is de kwaliteit van het drinkwater vrij hoog. De items richten zich vooral op verdere filtering en sensoring van het water en een jaarlijkse kwaliteitscontrole

Het concept Materials tracht de menselijke blootstelling aan gevaarlijke en/of giftige stoffen te reduceren. Bepaalde materialen zijn verboden en worden vervangen door geschiktere alternatieven. Van toe te passen verf bij de bouw tot schoonmaakmiddelen tijdens de exploitatie

Al deze concepten beïnvloeden zowel de – exploitatie- als de investeringskosten.

Conclusies

  • Uitgaande van klimaatklasse B hebben vooral de concepten Air en Thermal Comfort een forse financiële invloed op de investeringskosten, omdat nauwelijks onder- en overschrijdingen van klimaatwaarden worden toegestaan.
  • De concepten Light, Sound en Movement leiden eveneens tot extra investeringen, waarbij de hoogte van de aanvullende investering afhankelijk is van de oorspronkelijke kwaliteitsstandaard.
  • De impact van de concepten Water en Materials op zowel de investerings- als exploitatiekosten is beperkt.
  • Vooral de operationele kosten worden beïnvloed door de concepten Mind en Community door inzet van extra FTE’s. De mate van invloed wordt bepaald door de omvang van de organisatie.
  • De wijze waarop de onderneming met catering omgaat bepaalt de invloed van het concept Nourishment in de operationele kosten.
  • Open kantoorconcepten vragen extra aandacht in de context van de geluidseisen behorende bij Sound en individuele regelbaarheid van het binnenklimaat in de context van Thermal Comfort.

Naast kosten zijn er ook opbrengsten bij WELL. De concepten waaruit WELL is opgebouwd zijn gericht op de gezondheid en het welzijn van de werknemer. Gezonde, tevreden werknemers presteren beter en maken minder fouten, wat leidt tot een verhoogde productiviteit en een lager ziekteverzuim. WELL vergroot de aantrekkingskracht en het onderscheidend vermogen van de onderneming naar potentiële werknemers en klanten. Per organisatie moeten deze opbrengsten gekwantificeerd worden.

Bij het kwantificeren van de kosten is het belangrijk om af te wegen of de extra investering past in de lokale of regionale markt. Deze markten bepalen de huur die gevraagd kan worden voor een te verhuren gebouw. En de huur bepaalt samen met het gewenste rendement de maximale investering in een gebouw. Per geval zal bepaald moeten worden of de extra kosten voor WELL passen binnen de maximale investering in een gebouw.