Datagedreven bouw, infra en vastgoed

Theoretische potentie aantrekkelijk

Om gelijk met de deur in huis te vallen: er zijn maximaal 104.000 vakantiewoningen. Dit zijn 104.000 serieuzere vakantiehuizen, dus niet de (grote) caravans met luifel. De spreiding is vervolgens groot. Van vrijstaande bungalows die je ook in een woonwijk kunt verwachten tot en met vakantiecontainers met veranda die je op grote campings in Spanje en Italië tegenkomt. We pakken hem dus heel ruim.

Maargoed, de gemeenten hebben deze woningen al voor hun eigen grondgebied in kaart gebracht. In theorie kun je op deze vakantiewoningen een permanente woonbestemming plakken en daarmee het actuele woningtekort van 330.000 helpen verlichten. Dit helpt zeker als je bedenkt dat het aantal vakantiewoningen ongeveer gelijk is aan 150% van de jaarproductie van nieuwbouwwoningen in 2020.

Werkelijke potentie valt te bezien

Op zich lijkt dit dus wel aantrekkelijk. Maar: we moeten nog wat afslagen doen om van deze theoretische potentie te komen tot een reëel herbestembaar aantal:

  1. De vakantiewoningen zitten vooral in de dunbevolkte en natuurrijke delen van Nederland (kustgebieden en bossen) en dus vaak nog op (grote) afstand van de bebouwde kom. De vraag is of daar ook de behoefte aan permanent wonen bestaat? En, wil je deze (kwetsbare) natuurgebieden op die manier gebruiken?
  2. Met dit 100% omvormen pak je vakantievierend Nederland de midweek-en-weekend-huisjes af. Oftewel, je kunt een afslag doen voor het niet omvormen van de Landal, Roompot en Center Parcs-achtige complexen.
  3. Vervolgens rijst de vraag of privé personen de herbestemming wel willen? Sommige vakantiewoningen zijn onderdeel van een businesscase en/of blijven gewoon een tweede huis naast het appartement in de stad. Het herbestemmen heeft dan dus geen effect op de beschikbaarheid van woningen.
  4. Aan deze 104.000 vakantiewoningen hangt ook seizoenswerk en andere (laaggeschoolde) werkgelegenheid vast. Door permanente bewoning gaat daar wat schuiven.

Ik kan er geen exact getal aan plakken, maar laat er met bovenstaand afslagen nog de helft overblijven. Dan zijn er dus in potentie 50.000 woningen toe te voegen aan de woningvoorraad. Stel dat je dit doet, wat gebeurt er dan?

Mogelijke gevolgen

In eerste instantie zullen de prijzen van deze vakantiewoningen – in aanloop naar – omhoog schieten als permanente bewoning mogelijk wordt. Dit hebben we vorig jaar over Park Ceintuurbaan in Harderwijk kunnen lezen. Door de beleidsmatige (en misschien wel kunstmatige) schaarste op bouwgrond voor woningen betaal je simpelweg een instapfee voor permanent woonrecht. De grond die ooit voor een lage recreatieprijs is verkocht wordt ineens woongrond (verder verandert er niks aan het huis). En daarmee verandert de waardering fundamenteel. Hier is waarschijnlijk nooit rekening mee gehouden (met erfpacht of iets dergelijks) dus dit voordeel landt bij de huidige eigenaren.

Als we de grote vakantieparkbedrijven even buiten beschouwing laten, en we herbestemmen alleen de overige vakantiewoningen dan is natuurlijk de grote vraag: wie bezit deze huizen? Zijn dit voornamelijk ‘tweede huisjes’, dan is het enige resultaat van de herbestemming een financieel cadeau aan tweede woningbezitters door de harde stijging van huizenprijzen. Deze eigenaren willen nog steeds graag in de weekenden de rust opzoeken. Dit is des te meer geloofwaardig omdat het permanent bewonen niet is toegestaan: het zijn dus per definitie tweede woningen.

Governance vraagstuk

Dan de gemeente. Wat wordt hun rol? Wordt een vakantiepark een soort gated community *)? Het was in beheer van één partij voor de toeristen, maar nu heb je allemaal privaat eigendom op een privaat park. De bewoners moeten dan dus zelf de riolering, de stroom- en gasdistributie, de straten, de verlichting enzovoort onderhouden en verduurzamen. Er stond al een toegangshek tenslotte. Ik geloof gelijk dat het de komende 10 jaar wel losloopt, maar daarna. Hele interessante governance vraagstukken.

Een interessante gedachte. En lokaal kan het impact hebben. Wel zou ik als gemeenschap (gemeente) nog willen afrekenen voor de grondwaardestijging. Kun je mooi gebruiken om het gebied de komende tientallen jaren in orde te houden.

*) Een gated community of hekwerkwijk is een woonwijk waarvan alle in- en uitgangen afgesloten zijn, zodanig dat er controle is op wie er de wijk in- en uitgaan (bron: wikipedia).

Hoe weten we dit?

Voor de mensen die het leuk vinden om het eens na te rekenen, schrijf ik deze alinea.
We hebben naar alle opstallen gekeken op recreatieterreinen in Nederland. Daarmee filter je de hotels dus weg. Daarna hebben we gekoppeld aan de BAG om te kijken welke verblijfsobjecten er op deze percelen staan. Van deze objecten hebben we de functie gecheckt.

In totaal staan er 153.000 VBO’s op deze terreinen met 14,4 miljoen m² bebouwing.
Dan valt 22.000 af omdat dit geen logies zijn, maar bijvoorbeeld speelhallen en machineschuren zijn. Vervolgens vallen 23.000 af omdat deze al de bestemming wonen hebben (daar mag je al wonen dus) Tot slot vallen er nog 4.000 af omdat hier een dubbelbestemming op zit met onder andere Wonen.
Zo houd je 104.416 VBO’s over in Nederland van gemiddeld 75 m2 BVO.

En mocht je het beter weten, en middels de data kunnen laten zien dat het genuanceerder of anders ligt, mail ons dan graag even voor een sollicitatie. We hebben nog meer van deze leuke vraagstukken!

 

In onderstaande afbeelding de dichtheid van vakantiewoningen per regio.

Ook zo data minded? Solliciteer direct!

Laat hier je open sollicitatie achter