Datagedreven bouw, infra en vastgoed

Binnenstedelijk, duurzaam, energieneutraal
De wens is om vooral binnenstedelijk te bouwen, maar onderzoek dat wij in opdracht van het Ministerie van BZK en NEPROM deden, laat zien dat dit maar een deel van de oplossing is. Dan is de vraag dus: wat offer je op voor die extra huizen die niet binnenstedelijk gebouwd kunnen worden? Bomen of weilanden? Met woningen alleen ben je er ook nog niet. Er zijn nieuwe voorzieningen en wegen nodig, het OV moet worden doorgetrokken… (een veel langere looptijd dan woningen). Bovendien moeten nieuwe woonwijken en gebieden volgens de ambities ook werkelijk toekomstbestendig worden. Energieneutraal, optimaal bereikbaar met hoogwaardig OV en de fiets, klimaatadaptief, natuurinclusief en zoveel mogelijk circulair.

Betaalbaar, met investeringsvoorwaarden
Tegelijkertijd moeten bewoners erop kunnen rekenen dat hun woonlasten betaalbaar blijven. Beleggers, ontwikkelaars en de bouw willen redelijke investeringsvoorwaarden om aan de vraag naar woningen te kunnen voldoen. Gemeenten en provincies willen op regionaal niveau afspraken kunnen maken over de brede aanpak van het wonen. Woningcorporaties willen ruimte om volkshuisvester te kunnen zijn.

Programmeren, organiseren en stimuleren
Als je kijkt naar al die wensen en belangen, dan kan dat niet allemaal tegelijk en niet overal tegelijk. Maar hoe dan wel? Daarvoor zijn keuzes nodig en die keuzes moeten worden georganiseerd en gestimuleerd. Programmeren, organiseren en stimuleren dus. Concrete ideeën daarvoor hebben we ook.

Programmeren: ‘wat’ bouwen en ‘waar’

Het woningmarktvraagstuk en de keuze ‘wat’ te bouwen en ‘waar’ overstijgt beleidsdossiers. Over ‘wonen’ kan met alle ambities die er zijn niet worden besloten zonder ook na te denken over ‘klimaat’ en ‘mobiliteit’. Uiteindelijk is woningbouw maar één van de maatschappelijke opgaven waarvoor we staan. Een belangrijk onderdeel van het programmeren is dan ook het op elkaar afstemmen van ambities. Wonen, mobiliteit, duurzaamheid – het zijn sterk samenhangende vraagstukken die je niet los van elkaar kunt oplossen. Om keuzes te maken en het tempo erin te brengen, moeten alle neuzen dezelfde kant op.

Alle uitdagingen integraal aanpakken
Wij ontwikkelden hier bij Brink verschillende instrumenten voor. Instrumenten die helpen om dieper te graven en er daardoor voor te zorgen dat iedereen op één lijn komt. De ‘waardetafel’ bijvoorbeeld. Bijna letterlijk een onderlegger tijdens het gesprek om de diverse opgaves voor een gebied in kaart te brengen en te bepalen wat er daadwerkelijk nodig is om de beleidsdoelstellingen te behalen.

– Wat zijn dan die ambities ten aanzien van de woningbouw?
– Hoe concreet kunnen die gemaakt worden?
– Wat is echt haalbaar?
– Hoe verhoudt zich dat tot de duurzaamheidsambities?
– Hoe is mobiliteit hierin mee te nemen?

Oftewel, wat is er nodig om de boel een zet te geven? Op zo’n manier, dat meteen alle uitdagingen die op tafel liggen integraal worden aangepakt?

Organiseren: een geregisseerde regionale opgave

We zijn in Nederland gewend om vraagstukken te benaderen vanuit de niveaus gemeenten, provincies en Rijk. Maar vraagstukken rondom woningbouw en de woningmarkt houden zich niet aan deze indeling. Plannen, discussies en uitvoering steken letterlijk de gemeentegrenzen over, de regio in. Terwijl op dit moment de grootste verantwoordelijkheid in het aanpakken van de woningmarktproblematiek bij de gemeenten op het bord ligt. Dat is niet alleen krom, dat is voor menig gemeente een onmogelijke opgave. Kan dat logischer en slimmer? Wij denken van wel.

Een nieuwe Minister van Wonen en Ruimtelijke Ordening?
We zien meerwaarde in een meer centrale sturing met een nieuwe Minister van Wonen en Ruimtelijke Ordening als het gaat om keuzes op hoofdlijnen ten aanzien van het ruimtegebruik, zodat ruimtegebrek geen argument meer kan zijn. Een dilemma zoals bij de uitbreiding van Vinex locaties in Utrecht zou daarmee voorkomen kunnen worden. Daar bestempelde BZK het als de belangrijkste woningbouwlocatie, terwijl deze locaties niet door OV ontsloten werden en EZK bepleitte om de ruimte te gebruiken om daar de energie lokaal aan te boren.

Regionaal krachtige aansturing nodig
Tegelijkertijd weten we ook: één minister lost het probleem niet op, het voegt ook nóg een extra stakeholder toe. Daarom zien wij de oplossing in de regio’s. Met de invoering van regionale tafels (of hoe je deze organen ook zou willen noemen), om een regionaal krachtige aansturing van de woningmarkt mogelijk te maken. Want hier vinden daadwerkelijk de integrale belangenafwegingen plaats, op zoek naar de grootste maatschappelijke waarde.

Dit vergt aansluiting bij de in de NOVI genoemde regio-Rijk teams, om de omgevingsagenda’s gezamenlijk verder uit te werken. Precies tussen de gemeentelijke en provinciale omgevingsvisies in. Want aan uitvoeringsmacht geen gebrek in Nederland. Het ontbreekt ons aan uitvoeringskracht. Niet alleen met vertegenwoordigers van het publieke domein aan tafel, maar zeker ook met private partijen zoals projectontwikkelaars. Als alle relevante partijen van de regio vanaf het begin aan tafel schuiven, biedt dit een slagvaardiger uitgangspunt en snellere en meer voorspelbare besluitvorming. Een kwestie van de juiste organisatie.

Stimuleren: een prikkelende opgave

In het kader van het stimuleren van de woningmarkt en het realiseren van die 1 miljoen woningen, zijn de laatste tijd in verkiezingsprogramma’s veel verschillende financiële instrumenten gelanceerd. Een aantal daarvan zien we ook terug in de Actieagenda Wonen. Als wij naar die instrumenten kijken, is de kernvraag welk instrument het woningprobleem nou echt probeert op te lossen? Komt de prikkel op de juiste plek terecht en treedt het beoogde effect ook daadwerkelijk op, zonder dat het tot te veel onbedoelde neveneffecten leidt?

Niet zomaar een smak geld
Wij buigen ons bij Brink graag over dit soort vraagstukken om juist die onbedoelde neveneffecten te voorkomen. Vraagstukken waarbij het belangrijk is niet zomaar ergens een smak geld tegenaan te gooien, maar goed afgewogen interventies te doen, die precies passen bij de specifieke situatie.

Het gaat er dus om dat je het probleem dat je wilt oplossen eerst haarfijn in beeld hebt en daar dan een oplossing voor maakt. Daarbij maken we onderscheid in instrumenten die zich op de bewoners richten (vraagsturing: het herverdelen van of prioriteren in de bestaande voorraad) en instrumenten die zich op de voorraad richten (uitbreiden van het aanbod).

Wat is daadwerkelijk het probleem?
Zo kampt Rotterdam met het probleem dat in Rotterdam Noord appartementen van 45 m2 als zoete broodjes verkocht worden, terwijl in Rotterdam Zuid juist muren worden uitgebroken om de huizen groter te maken, omdat ‘we’ vinden dat 45 m2 te armoedig is om in te wonen. Dat wat beschikbaar is, staat ook voor een te hoge prijs met te lage kwaliteit te huur.

Het probleem was echter niet die kleine woningen, maar dat een andere doelgroep de wijk in getrokken moest worden. Samen met de gemeente bedachten we een uniek instrument om het wonen in Rotterdam Zuid voor deze doelgroep aantrekkelijker te maken: we verleiden hen met een prachtig woonproduct. Door de vraag bij een bepaalde doelgroep te stimuleren, komt de juiste doelgroep de wijk in en daar knapt de wijk van op. De hiervoor opgerichte stichting (Stichting Wijkverbetering Rotterdam Zuid (SWRZ), koopt woningen in het gebied om deze bovenmarktconform te verbeteren. Als het doel is behaald, wordt de opgeknapte voorraad weer doorverkocht. Zo is de stichting in haar doelstellingen revolverend.

Kansen voor starters op de woningmarkt
Een ander voorbeeld is onze ontwikkeling van KoopSmarter (samen met Stichting Opmaat). Deze nieuwe erfpachtoplossing is er voor gemeenten die starters meer kans willen geven om een huis te kopen. Starters kunnen dan vermogen opbouwen en een wooncarrière starten. We zijn er inmiddels met vijf gemeenten en belangenverenigingen over in gesprek.

Instrumenten die zich op de voorraad richten
Aanbodsturing is een lastiger thema, omdat er heel veel belangen meespelen. De woningbouwimpulsen en de ISV middelen (Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing, 2000-2015) zijn daar natuurlijk duidelijke voorbeelden van. Deze middelen richten zich vooral op het afdekken van verliezen. En weg is het publieke geld.

Kan dat niet slimmer? Kun je bijvoorbeeld een planontwikkelfonds oprichten voor de eerste dure, risicovolle fasen voor gemeenten?

In de zomer van 2020 ontwikkelden wij voor het ministerie van BZK de Doorbouwgarantie, voor het geval dat de particuliere woningvraag zou uitvallen. Deze garantie voorzag erin om de productie op peil te houden, zonder er bakken subsidie tegenaan te gooien. Gelukkig is deze nog niet nodig geweest, maar deze ideeën moeten toch ook breder ingezet kunnen worden?

Keuzes maken
Kortom: programmeren, organiseren en stimuleren is wat de woningmarkt nu nodig heeft. Daar sparren we graag met u over. We kunnen de ingrediënten leveren voor een goede discussie of de praktische tools om een doorbraak te forceren. Benieuwd naar uw visie en reactie hierop.

Lees hier meer over de visie van Brink op de woningmarktproblematiek