NDW21 is een nieuwe stadsbuurt in de Nijmeegse wijk Winkelsteeg. Een wijk waar iedereen welkom is en mensen oog hebben voor elkaar. In de wijk wonen veel starters en jongeren. 30% van de woningen is toegewezen aan statushouders. In zo’n nieuwe buurt is meer verbinding nodig dan in een bestaande wijk. Met een groot buurthuis (Heem), activiteitenbegeleiding en gezamenlijke soepmomenten wordt hierop ingezet. Buddy’s helpen statushouders één-op-één met integreren. In de wijk is voltijds een buurtverbinder aan de slag.
Transparante dialoog
De eerste woningen zijn opgeleverd in december 2023. In mei 2024 konden de laatste bewoners hun nieuwe woning in. Jasper Ponte, adviseur contracteren en aanbesteden bij Brink, kijkt tevreden terug op het proces. Ook al waren er de nodige uitdagingen en hobbels. Jasper: “Eind 2020 raakte ik betrokken bij de samenwerking van de vier corporaties in Nijmegen. Via de Crisis- en herstelwet konden we werken met verkorte procedures. Maar hoe maak je woningen, die tijdelijk op een locatie mogen blijven staan financieel haalbaar?”
Onmisbaar is een transparante dialoog tussen corporaties en gemeente over elkaars businesscase. Groot bestuurlijk draagvlak en het gevoel van urgentie bij álle betrokken partijen zijn essentieel. Jasper: “Maar iedereen moet ook de capaciteit hebben om het voor elkaar te krijgen. Dat vraagt om intensieve samenwerking. Wekelijks zaten we om tafel met de corporaties en gemeente. Eens in de zes tot acht weken kwamen ook de bestuurders en wethouders bij elkaar. Er kwamen ook steeds meer bestuurders bij. Deze continue dialoog is nodig om dingen écht voor elkaar te krijgen.”
Acceptabele businesscase
De afzonderlijke businesscases lieten in het begin rode cijfers zien. Jasper: “Tijdelijke woningen met een exploitatietermijn van 10 jaar, kregen we op geen enkele manier haalbaar. De corporaties niet, en de gemeente niet. Ook al hoefden de corporaties de grond niet te betalen en maakte de gemeente de grond bouw- en woningrijp. Het kon niet uit. In goed overleg is een langere exploitatietermijn afgesproken: 15 tot 20 jaar. En een gezamenlijke verplichting om na 12 jaar nieuwe locaties te zoeken. Lukt dit binnen 20 jaar niet? Dan mogen de woningen 25 jaar blijven staan.”
Deze afspraak zorgde in februari 2022 voor een acceptabele businesscase. Hét moment dat Rusland Oekraïne binnenviel en de bouwkosten sterk stegen. De rode cijfers waren snel weer terug. Erger dan voorheen. Uiteindelijk redde een toezegging van de Rijksoverheid uit de Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen het proces. Nog voordat de regeling actief was. De gemeente vroeg de subsidie aan en gaf die door aan de corporaties. Een mooi voorbeeld van gedeelde belangen met prachtig resultaat.
Bevlogen team
Ronald Leushuis, bestuurder van woningcorporatie Talis is een trots man. “NDW21 is een fantastische uiting van een langjarig samenwerkingsverband. Waarbij de wil en vasthoudendheid om het voor elkaar te krijgen doorslaggevend is geweest. Alleen met die houding konden we de grote complexiteit het hoofd bieden. De rol van Brink als onafhankelijke procesbegeleider was hierbij onmisbaar. Samen vind je betere antwoorden voor een project van deze omvang en met grote risico’s. Met een team van bevlogen mensen krijg je mooie dingen voor elkaar. Daar ben ik trots op.”
Tips & Tops van Jasper
“We hebben heel snel nieuwe woningen kunnen toevoegen aan Nijmegen. Daar ben ik trots op. Blijf goed letten op je proces en kwaliteit:
- Zorg voor een hoog kwaliteitsniveau. Ga niet drukken op de investering. Dat zorgt voor allerlei problemen in de (lange) beheerfase.
- Modulaire bouw is voor appartementen niet per se sneller dan traditionele bouw. Wij hadden geluk dat bouwer De Meeuw snel kon produceren, toen de overeenkomsten eenmaal waren getekend. Maar een fabriek kan ook een hele tijd vooruit vol zitten. Als je wacht op een onherroepelijke omgevingsvergunning voordat je groen licht geeft voor de productie, loop je wat dat betreft risico’s.
- Modulair bouwen betekent na het stapelen van de modules alsnog een paar maanden afbouwen. Bijvoorbeeld om kabels en leidingen te installeren.
- Hoop je op een kort ontwikkelproces? Een tijdelijke locatie vraagt net zoveel tijd en energie van de projectorganisatie als een permanente locatie.
- Tijdelijke bouw voor 10 jaar kan op geen enkele manier uit. Een langere exploitatie of een garantie op een locatie elders zijn een must.”
Word jij enthousiast van marktbenaderingstrategieën, nieuwe contractvormen en het organiseren van aanbestedingen? Wellicht is Brink de logische volgende stap in jouw carrière. Neem contact op met Jasper of kom een keertje koffiedrinken.
Afbeelding: NDW21/Nezzt