Werken bij Brink. Uitdagend anders. Wie durft?

In het vorige blog met antwoorden op vragen over je vastgoed, beschreven we hoe je het beste de portefeuilles en je huisvestingsbehoefte in kaart brengt. Voor nu én straks. Essentiële vragen, want je huidige behoefte kan totaal verschillend zijn van de behoefte in de toekomst. Wat we leerden uit eerdere fusietrajecten die we begeleidden: de verbinding tussen de beleidsafdelingen en de afdeling vastgoed is cruciaal. Hoe beter die verbinding, hoe beter je bijdrage. En dat raakt meteen aan de volgende vraag, namelijk:

1. Huisvesting, vastgoed, moet als ‘product’ een goede bijdrage leveren van je organisatie. Hoe maak je die bijdrage optimaal? En welke dromen gaan te ver?
Het vastgoed in eigen bezit moet ‘iets’ voor je doen. Functioneel presteren. Maatschappelijk renderen. Ga daarom het gesprek aan met de gebruikers om inzicht te krijgen in de primaire processen. Zodat je een helder beeld krijgt van de bijdrage die je vastgoed zou moeten leveren. Maak de businesscase/valuecase en bepaal het programma binnen de financiële mogelijkheden. Wees duidelijk over de aanpak. En wees duidelijk als je met het vastgoed de grens van het onmogelijke hebt bereikt.

Strategische keuzes vanuit de beleidsafdelingen bepalen de richting van de gemeente. Als vastgoedafdeling maak je mede mogelijk dat dit beleid wordt uitgevoerd. Wat wil je als gemeente realiseren? Wat vind je belangrijk en wat heb je ervoor over om die faciliteiten te realiseren? Zet je in op sport en cultuur, dan zijn gebouwen zoals zwembaden, theaters en concertzalen belangrijk. Hou je die in eigen bezit en hoe regel je dan de exploitatie? Als vastgoedafdeling denk je kritisch mee. Wat is, gezien de ambities, de juiste manier om onze middelen in te zetten? Wat doet het in de exploitatie, is het ‘t geld waard?

Vergeet ook niet: huisvesting gaat ook over huisvesten van je eigen ambtelijke apparaat. En daar zit een directe link met het optimaal faciliteren van je eigen organisatie met goede werkplekken, een goede indeling, een goed binnenklimaat. En is duurzaamheid een speerpunt van de gemeente? Natuurlijk geef je dan het goede voorbeeld en stel je voor je eigen huisvesting hoge eisen aan duurzaamheid.

2. Welke parameters heb je nodig om de juiste keuzes te maken? En hoe krijg je die boven tafel?
Functionaliteit. Vierkante meters. Boekwaarden. Kosten. Opbrengsten. Om er alvast maar een paar te noemen. De juiste keuzes komen vanzelf dichterbij als elke fusiepartner eerst zijn eigen vastgoed langs de gekozen parameters legt. Inventariseer, complementeer waar nodig en zorg vervolgens dat al het vastgoed in een administratief model terecht komt dat je van tevoren samen met de andere fusiepartners hebt vastgesteld.

Zo’n administratief model maken is overigens al een uitdaging op zich. Eerder schreven we al over hoe we voor de gemeenten Spijkenisse en Bernisse fungeerden als kwartiermaker toen zij fuseerden tot de gemeente Nissewaard. Als je vastgoedorganisaties flink verschillen in cultuur, portefeuille, vastgoedkader en administratie, is het heel fijn als er een externe is die objectief kijkt wat de beste methodiek is voor allemaal. Die in kaart brengt wat de voor- en nadelen zijn van bepaalde methoden en het beste van alles combineert.

Als het gaat om het inventariseren van vastgoedportefeuilles kunnen we onder meer leunen op ervaringen in Leiden, Delft en Haarlemmermeer. Zo’n analyse leidt altijd tot nieuwe inzichten. Kosten die heel erg opvallen bijvoorbeeld. Een pand dat niet zo duur leek, maar toch wel heel duur is. En waar prima een andere oplossing voor mogelijk is, zoals ander gebruik of verkoop. Prachtige monumentale panden zijn vaak duur in de exploitatie. Als er dan voor weinig geld een aantal kunstenaars in zitten, moet je jezelf de vraag stellen of dat niet anders kan. Je wil die doelgroep vanuit het beleid van de gemeente waarschijnlijk wel blijven ondersteunen, maar moet dat in een monumentaal pand dat een vermogen kost? Die doelgroep kun je ongetwijfeld een ander plekje geven en het pand wellicht afstoten.

3. Wat zijn je kroonjuwelen? Waar moet je in investeren? En wat moet je afstoten?
Dat gezegd hebbende: prachtige monumentale panden wil je misschien wel juist in eigen bezit houden. Maar wie of wat bepaalt welke panden dergelijke kroonjuwelen zijn?
De businesscase/valuecase waar we het eerder over hadden, maakt duidelijk welke objecten een optimale bijdrage leveren aan de primaire processen van je organisatie. En welke niet. Met de analyse die je maakt, richt je je ook op de toekomst en je maakt een analyse vraag/aanbod. Hiermee breng je heel helder in kaart wat je kroonjuwelen zijn, waar je je op moet focussen met een investeringsprogramma en welk afstootprogramma je moet starten. Je beleid is hierop gebaseerd.

Denk aan cultureel erfgoed, monumentale of juist hele moderne panden die geschiedenis met zich meedragen of gezichtsbepalend zijn. Maar ook zwembaden. Dergelijke panden zijn vrijwel niet winstgevend te krijgen, maar kunnen dusdanig van belang zijn voor je gemeente dat je ze het waard vindt om er andere wetten voor te hanteren. Het kostenaspect is dan niet doorslaggevend.
Wil je meer lezen over wat wij leerden van eerdere gemeentelijke fusies die wij begeleidden? Vraag hier de publicatie over gemeentelijke fusies aan. Of neem contact met mij op.

In het volgende blog onder andere meer over lange termijn huisvestingsplannen.

Brink Management / Advies adviseert over vastgoed- en huisvestingsvraagstukken. Ook gemeenten begeleiden we op allerlei vlakken. Van nieuwbouw of renovatievraagstukken voor de eigen organisatie, tot het uitwerken van vastgoedbeleid en het inrichten van de vastgoedorganisatie. We werken vanuit Groningen, Rotterdam en Eindhoven.