Waardegedreven gebiedsontwikkeling: de enige manier om vooruit te komen

Veel Nederlandse gemeenten hebben wel zo’n plek waar de bewoonde wereld opeens ophoudt. De cafés, woonwijken, scholen en bedrijventerreinen liggen achter je. Maar van florerende natuur kan je ook niet bepaald spreken.

Voor zo’n gebied werd Brinker en procesmanager Ferry Renne gevraagd om een gebiedsvisie  te ontwikkelen. Een gebied in het Groene Hart, waar nieuwe woningen moesten komen en ook veel ecologische eisen op tafel lagen. De gemeente wilde de biodiversiteit verbeteren, bodemdaling tegengaan, water opslaan en het Groene Hart beschermen. Een mooie opgave, maar één cruciaal perspectief ontbrak aan tafel: ecologie. Daarom stelde Ferry voor om direct vanaf het begin een ecoloog te betrekken. Dat werd Luc Koks van Antea Group.

Luc herinnert zich nog hoe het gebied erbij lag. Een paardenwei, met kort gegraasd gras en af en toe een overvliegende weidevogel. ‘De natuurwaarde was echt heel laag.’

Hij kreeg van Ferry een leeg vel papier en drie stiften in z’n handen, een lichtblauwe, donkerblauwe en een groene. Met de vraag: hoe zou dit gebied er nou uit moeten zien als je er door jouw bril naar kijkt? Waarbij de natuur weer tot leven moeten komen, een verbinding moet vormen tussen omliggende natuurgebieden en diersoorten die in dit gebied horen (‘doelsoorten’) terug kunnen keren. Kortom, wat is de ideale ecologische onderlegger?

Luc: ‘Ik ben toen gaan tekenen en kwam uit op 30 à 40 hectare aan groen, meer dan de helft van het gebied.’ Lachend: ‘Dat is best brutaal voor een ecoloog. Maar het was wel wat nodig was voor de natuurdoelen die er lagen. We hadden een beschermd leefgebied nodig, waar de doelsoorten zich ongestoord kunnen nestelen, voort kunnen planten en in winterrust kunnen gaan.

Het werd een iconisch plaatje (zie onderstaande afbeelding). ‘Die groene cirkel in het midden is het kerngebied waar de natuur voorop staat. Daar omheen heb je een gebied waar nog steeds veel natuur is, maar mensen ook kunnen wandelen en fietsen. Van daaruit ga je naar groene stukken met intensievere recreatie en uiteindelijk naar verschillende kleine woongebieden. Al deze gebieden zijn ecologisch gezien aan elkaar verbonden via sloten met natuurlijke oevers, waardoor diersoorten zich goed kunnen verplaatsen.’

Voor het eerst in zijn carrière kon Luc vanaf een leeg vel intekenen hoeveel ruimte je eigenlijk nodig hebt als je een écht functionerend natuurgebied wil hebben. Waarbij verschillende diersoorten hun gang kunnen gaan. En de natuur zich zo kan ontwikkelen dat ze ook echt functioneel wordt voor ons mensen, bijvoorbeeld door water op te vangen, te verkoelen op hete dagen en CO2 op te nemen (wat bij veel groen in de stad niet zo is).

Ferry vertelt dat hij het plaatje nog steeds gebruikt als hij over deze manier van waardegedreven gebiedsontwikkeling vertelt. ‘Het zegt zoveel. Bij de klassieke manier van gebiedsontwikkeling heb je aan de startstreep van een stedelijke herontwikkeling meestal een gemeente, ontwikkelaar en misschien een corporatie. Dat komt omdat er nog altijd geredeneerd wordt vanuit de klassieke belangen en financiële waarden. Niet vanuit de maatschappelijke waarden. Er moeten woningen bij en wat kost dat, om het plat te slaan. Als er al een ecoloog wordt betrokken is dat vaak achterin het proces, als bijna alles al is uitgekristalliseerd. Dan mag die ecoloog nog redden wat er te redden valt en misschien wat nestkasten intekenen of een inheemse plantensoort voorstellen. In het Groene Hart hebben we een eerste verkenning naar waardegedreven gebiedsontwikkeling gedaan. Waarbij we vanuit ecologische en maatschappelijke waarden zijn vertrokken en van daaruit hebben onderzocht hoeveel plek er dan nog over is voor woningbouw.’

Een volledig nieuwe manier van werken, niet in de laatste plaats voor ecoloog Luc zelf. ‘Op een gegeven moment kreeg ik door dat m’n voorstellen echt serieus genomen werden.’

Juist doordat hij als ecoloog een gelijkwaardige denkpartner was, ontstond er veel ruimte om zich constructief op te stellen. Luc: ‘In veel samenwerkingen moeten alle partijen al hard knokken om überhaupt iets voor elkaar te krijgen op hun vlak. Dan gaan de hakken snel in het zand. Maar als je van begin af aan echt kan luisteren naar verschillende experts wat voor hun maatschappelijke waarde nodig is, dan ga je echt met elkaar meedenken. Niemand zat er ook in vanuit de onderhandeling, maar gaf gewoon aan wat er nodig is; niet meer en niet minder. Dan ga je reëel en met vertrouwen met elkaar aan de slag.’

Volgens Ferry is deze waardegedreven gebiedsontwikkeling de enige manier om anno 2025 nieuwe projecten voor elkaar te krijgen. ‘Als je op de klassieke manier blijft denken, dan is elke maatschappelijke waarde belemmerend voor de woningbouw. Maar als je het omdraait en juist vanuit die maatschappelijke waarden begint, dan blijkt het opeens wel te kunnen.’

Zo kan je van begin af aan de partijen betrekken die ook belang hebben bij de waarden waar je in het gebied aan wil werken. Ferry: ‘Een waterschap, die naast hun reguliere belang, ook meepraat over het creëren van nieuwe leefomgevingen voor plant en dier. Partijen als Natuurmonumenten en Staatsbosbeheer. Een zorgverzekeraar die er belang bij heeft dat mensen een groenere leefomgeving hebben en meer gaan bewegen. Een corporatie die de waarde van z’n vastgoed omhoog ziet gaan door het natuurgebied en maatschappelijke doelstelling kan halen. Een gemeente en provincie die minder grondverzakking hebben en minder kosten door klimaatverandering. Dit is echt niet eenvoudig te realiseren, maar wel de manier van denken die ervoor gaat zorgen dat belangrijke maatschappelijke waarden uiteindelijk ook gerealiseerd gaan worden.’

‘Als we gebiedsvisies op de oude manier blijven maken, dan kosten ecologische en maatschappelijke waarden alleen maar geld. Een gemeente en ontwikkelaar zitten samen al tafel en het wordt al snel financieel. Ze kijken puur naar de grond- of vastgoedexploitatie. De ontwerpen zijn vaak nog heel groen, maar elke keer als er een financieel gat gedicht moet worden, is de makkelijkste manier om wat van dat groen te schrappen en wat meer woningen toe te voegen.’

Die dynamiek moet je volgens Ferry in één keer omdraaien, met een integrale aanpak. ‘In de klassieke vorm van rekenen is een project financieel al afgelopen op het moment dat al die maatschappelijke opbrengsten gaan renderen. Voordat er een paal de grond in gaat, willen gemeente en ontwikkelaar alle kosten al gedekt hebben. Maar al die maatschappelijke en ecologische opbrengsten komen pas in een later stadium. Door vroegtijdig zoveel mogelijk baathouders aan dezelfde tafel te krijgen, kan er een samenwerking ontstaan waarin partijen in die lange termijnbelangen willen investeren. En ook in elkaars belangen.’

Ferry gaat hier dieper op in in dit artikel voor ROmagazine.

Ondanks dat je op deze manier meer ruimte geeft aan andere waarden dan wonen, leidt deze aanpak netto tot juist meer woningen in plaats van minder. Ferry: ’Je werkt vanaf begin af aan samen met partijen die je wellicht later in het proces tegenover je krijgt als je dat niet doet. Als je buitenstedelijk wil gaan bouwen moet je met een goed verhaal komen en ecologische en maatschappelijke waarden een fundamentele plek geven. Als je zo’n gebied als ontwikkelaar vol wil bouwen met woningen, dan komt er gewoon geen project. Dan krijg je natuurverenigingen, de provincie of wie dan ook tegenover je bij de Raad van State, en misschien wel terecht. Er zijn heel veel projecten die nu niet tot ontwikkeling komen, omdat er teveel op de oude manier wordt gekeken.’

De verkenning in het Groene Hart heeft ervoor gezorgd dat Ferry nu naar elk project door deze bril kijkt. ‘Of je nu een grote gebiedsontwikkeling aan de rand van de stad hebt of je hebt een kleine inbreiding locatie in de binnenstad. Het gaat altijd om de vraag wie wonen, werken of leven hier, wat zijn hun belangen, wat willen we verder met de plek en hoe krijgen we dat voor elkaar? Ik werk nu aan een kleinschalig recreatiepark in het zuiden van het land en daar doe ik precies hetzelfde. Ik ben in gesprek met Natuurmonumenten en Staatsbosbeheer om te zorgen dat het park ook een overgangszone wordt tussen verschillende natuurgebieden. En ook daar waren de partijen content om aan de voorkant van een ontwikkeling mee te mogen praten over het borgen van hun belangen.’

Een ander sleutelmoment in de verkenning, naast de allereerste schets van Luc, was het moment waarop de schetsen van Luc werden uitgewerkt in volledige ontwerpen door de betrokken stedenbouwkundigen. Ferry: ‘Toen ging iedereen die betrokken was zich echt als ambassadeur van dit project gedragen. Dat was mooi om te zien. Het plaatje van Luc kwam toen pas echt tot leven. Dat was waar ze het bij de gemeente over hadden bij het koffiezetapparaat.’

Ecoloog Luc hoopt dat we de plannen snel niet alleen voor ons gaan zien dankzij zijn tekeningen, maar ook in de praktijk. ‘We hebben laten zien dat je ver kan komen met een groep mensen die het echt anders wil doen, elkaar serieus neemt en vertrouwt. Maar het wordt natuurlijk pas echt mooi als we straks een florerend natuurgebied gaan zien op een plek waar nu nog een schraal weiland is. Waar omwonenden weer kikkers en salamanders bij de sloot gaan zien, kunnen wandelen, fietsen, spelen en de vogels weer horen fluiten.’