Woningmarkt, urgenter dan ooit

Woningtoevoegingen

Volgens de BAG-cijfers van het kadaster (2020) werden er in de periode 2017 – medio 2020 ongeveer 246.000 woningen toegevoegd aan de woningvoorraad. In dezelfde periode zijn er 90.700 woningen gesloopt of onttrokken aan de voorraad. De netto toevoeging was dus 155.300 woningen. De ramingen van ABF (2018) van de woningbehoefte zoals gehanteerd in ons voorgaande onderzoek bedroegen 866.000 woningen tot 2030 (Brink, 2018). Sindsdien nam het woningtekort volgens PRIMOS toe met een ruime 100.000 woningen. De toevoeging van 155.300 woningen draagt daarmee maar heel beperkt bij aan het lenigen van de totale woningbehoefte tot 2030.

Deze woningen werden voornamelijk in Utrecht, Amsterdam, rond Eindhoven, de Veluwe, en in de Randstad gebouwd. De vergelijking van onderstaande kaartjes, met links de nieuwbouw per COROP, en rechts de inschatting van de woningbehoefte tot 2030 (ABF, 2018), laat zien dat er grotendeels is gebouwd in die gebieden waar ook de woningbehoefte het grootst is. Op een aantal plaatsen is ook veel toegevoegd, waar volgens de cijfers van ABF (2018) de woningbehoefte niet groot was. Of er juist in deze gebieden ook veel gesloopt is, is ons echter (nog) niet bekend.

Figuur 1. Woningtoevoegingen 2017 – 2020; cijfers BAG, bewerking Brink (2020)

Woningbehoefte

Figuur 2. Woningbehoefte per woningmarktregio, cijfers ABF (2018), bewerking Brink (2018)

Toegevoegde woningen naar woonmilieu

Ongeveer 86% van de nieuwbouwwoningen is gebouwd binnen bestaand ‘urbaan’ gebied, en valt dus binnen de kaders van onze vorige studie, die ging over de woningproductie in bestaand urbaan gebied. In ons onderzoek van 2018 (Brink, 2018) becijferden we een reële bouwproductie binnen bestaand urbaan gebied van ca. 531.000 woningen tot 2030. Dat komt neer op ruim 44.000 woningen (netto) gemiddeld per jaar. Daarbij merkten we op dat deze productie alleen gehaald zou worden als er daadwerkelijk gekozen zou worden voor ‘wonen boven andere functies’. De werkelijke netto toevoeging in de periode 2017 – medio 2020 in stedelijk gebied bedraagt ongeveer 124.500 woningen, dat komt neer op ca 36.000 woningen per jaar.

Om daar nog wat nadere kleuring aan te geven: als we de bouwproductie vergelijken met de CBS Bodemgebruik cijfers uit 2015 blijkt dat veruit de meeste woningbouw heeft plaatsgevonden op wat in 2015 als bouwterrein classificeerde (35%). Daarna is een groot deel binnen bestaande woongebieden gebouwd (24%). Dit kan ook om verdichting, verdunning en sloop-nieuwbouw gaan, aangezien ca. 90% van de hiervoor genoemde sloop binnenstedelijk plaatsvindt en hoofdzakelijk door corporaties. Dan is er nog een deel op groene terreinen gebouwd (23%) binnen of buiten urbaan gebied. Voor het deel binnen urbaan gebied zal dat naar verwachting gaan om de randen van het bestaande bebouwde gebied. Het restant (18%) betreft het herbestemmen van gebieden zoals bedrijventerreinen. Dat is dus een relatief klein deel. Of in andere woorden: in eerste instantie wordt er gekozen voor relatief makkelijk te bebouwen gebieden. De vraag is vervolgens of er ook voor de grote aantallen toevoegingen in de toekomst voldoende relatief makkelijke (dus beter haalbare) locaties overblijven.

Opvallend is bovendien dat de woningbouw hoofdzakelijk plaats vond in laagstedelijke woonmilieus: ruim de helft van alle gebouwde woningen ligt in een gebied met minder dan 30 woningen per hectare. Slechts 20% werd gerealiseerd in een gebied met meer dan 50 woningen per hectare; gebieden die de leek zou aanduiden als ‘stedelijk’ van karakter.

Figuur 3. Toegevoegde woningen naar woonmilieu (Cijfers BAG, bewerking Brink, 2020)

Voorzichtige conclusie

De eerste voorzichtige conclusie op basis van deze gegevens kan dus zijn, dat we met de huidige bouwproductie het gewenste tempo niet halen. De cijfers vragen bovendien om een nadere en aanvullende analyse: waar is precies gebouwd, wat werd er dan gebouwd en komt dat overeen met de kwalitatieve woningbehoefte? Hoeveel en wat voor locaties zijn er nog beschikbaar om aan de nog steeds enorme woningbehoefte te voldoen? We kijken hier graag, samen met u, in meer detail naar.

Brink Management / Advies (2018), Investeren in nieuwbouw binnen en buiten bestaand stedelijk gebied, verschenen als hoofdstuk 5 in Thuis in de Toekomst, Studie in opdracht van NEPROM en Ministerie van BZK: https://www.brink.nl/cms/wp-content/uploads/Investeren-in-nieuwbouw-binnen-en-buiten-bestaand-urbaan-gebied.pdf

ABF Research (2018). Bijdrage ABF Investeringsplan Wonen 2018. Interne notitie in opdracht NEPROM, in: Thuis in de Toekomst, NEPROM, 2018