Datagedreven bouw, infra en vastgoed

Schrijnend, dat is misschien wel het beste woord om de huidige situatie op de woningmarkt te omschrijven. Hele groepen worden de stad uit geduwd omdat de huizen simpelweg onbetaalbaar voor ze zijn. Jonge mensen die weer bij hun ouders gaan wonen, omdat ze teveel verdienen voor een sociale huurwoning en te weinig voor commerciële huur- of koopwoning. Gezinnen die jaren en jaren op een wachtlijst staan.

Een paar concrete cijfers uit Eindhoven, waar ik nu betrokken ben bij de woningbouwopgave van de gemeente.
– Het aantal woningzoekenden overtreft het aanbod in de gemeente Eindhoven maar liefst 75 keer.
– 60% van de woningen gaat boven de vraagprijs weg.
– De afgelopen 5 jaar steeg de vraagprijs van woningen met ca. € 110.000.
– De vraag naar sociale huurwoningen steeg met maar liefst 70% (schoolverlaters, mensen die uit huis gaan, statushouders).
– 70% van de inwoners van Eindhoven heeft een inkomen onder de € 45.000 en kan maximaal € 210.000 lenen voor een hypotheek. Op dit moment staan in de hele gemeente Eindhoven 3 (!) woningen te koop onder de € 210.000.
– Slechts 1% van de woningen die nu worden gebouwd in geplande projecten heeft een verkoopprijs van onder de € 210.000.

Vind dan maar eens een woning….

Woningtekort bovenaan actielijst nieuwe kabinet
Het woningtekort wordt vaak omschreven als een economisch probleem, maar het is ook een sociaal-maatschappelijk probleem. Een eigen huis, het hebben van een eigen plek, dat is cruciaal als je een eigen bestaan op wilt bouwen. Het geeft zoveel positieve impulsen aan hoe we ons leven invullen!

Het oplossen van het woningtekort zou dan ook bovenaan de actielijst moeten staan van het nieuwe kabinet. Gezien de verkiezingsprogramma’s van de verschillende politieke partijen moet dat lukken. Over weinig onderwerpen zijn de partijen het immers écht eens, maar dat er 1 miljoen woningen bij moeten, dat wordt breed gedeeld. In de formatie zal het woon-dossier een belangrijke rol spelen.

Maar hoe: wat te doen, wat is nodig?
De vraag is dan natuurlijk wel meteen: hoe dan? Veel partijen pleiten voor een ministerie voor Woningbouw en Ruimtelijke Ordening. Eén minister die deze kar trekt. Dat is op zich een logische gedachte, dan gáát iemand er immers over. Probleem is alleen wel, als die minister geen mandaat heeft, kom je nog nergens.

Want de eerste vraag ‘Waar gaan we bouwen?’ staat natuurlijk niet op zichzelf. Daar waar je huizen bouwt, kun je andere dingen immers niet. Dus een minister van Wonen kan wel ergens huizen willen, maar de minister van EZK wil windmolens en zonneparken, de minister van LNV wil ruimte voor landbouw en natuur. En de minister van IenW gaat weer over de bereikbaarheid. Nieuwe VINEX-wijken aan de rand van de steden of wellicht soms in een weiland zonder bereikbaarheid, dat willen we niet meer. En dan heb ik het nog niet eens over de provincies en de gemeenten, die hier uiteraard ook veel over te zeggen hebben. Daar bovenop is er dan nog het vraagstuk van de betaalbaarheid. De huizenprijzen zijn nu zo hoog, mede doordat de grondprijzen zo hoog zijn. Bovendien moet grond vaak gesaneerd worden, moeten wegen of tramlijnen worden aangelegd, et cetera. Die verantwoordelijkheid ligt nu bij de gemeenten, maar die kunnen zo’n business case nooit rondkrijgen. Hier is dus hulp bij nodig vanuit het Rijk. Vanuit het ministerie van Financiën. Nóg een minister die betrokken is.

Gefrustreerd uit de ministerraad…
Kortom: een minister voor Woningbouw en Ruimtelijke Ordening benoemen is een mooie gedachte, maar zo’n minister komt binnen no time gefrustreerd uit de ministerraad als hij of zij geen mandaat heeft. Zonder doorzettingsmacht, de beschikking over een pot geld en daaronder de handtekeningen van alle betrokken beleidsterreinen heeft een minister van Wonen geen zin.

‘Hoe dan wel?’ is de logische vervolgvraag. Het antwoord ligt voor de hand: zorgen dat die minister wél dat mandaat en die pot geld heeft. En het gekke is, we weten in Nederland precies hoe we dat met elkaar kunnen regelen, we doen het alleen nog niet.

We kunnen het wél, bewezen we
Want we stonden eerder voor een dergelijke complexe uitdaging. Toen het Klimaatakkoord van Parijs werd getekend, moesten we in Nederland tot een nationaal Klimaatakkoord komen. Een opgave vol botsende belangen. Maar het lukte. Aan vijf sectortafels en één overkoepelende tafel, het Klimaatberaad, vonden in 2018 en 2019 de gesprekken plaats om tot dat Klimaatakkoord te komen. Daarnaast was er nog een aantal taakgroepen. Alles gebeurde in opdracht van het kabinet, dat de regie had over de totstandkoming van het akkoord. Een gezamenlijke opgave van de ministeries van Economische Zaken en Klimaat (EZK), Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK), Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit (LNV) en Infrastructuur en Waterstaat (IenW). En voor de financiering was ook Financiën betrokken. Een vergelijkbaar dossier dus met minimaal dezelfde botsende belangen.

Ik heb in die tijd zelf als wethouder van de gemeente Rotterdam de industrietafel meegemaakt. Daar zaten de vertegenwoordigers van milieuorganisaties naast industriële bedrijven en samen zeiden zij: we gaan komen tot dit Klimaatakkoord waarmee we de doelstellingen gaan halen. Op het allerhoogste niveau kwam men tot dit akkoord. Natuurlijk vonden de industriële bedrijven uit de haven het moeilijk dat zij iets moesten inleveren, maar als je met zijn allen bij elkaar zit en iederéén levert iets in, kom je nader tot elkaar. Bovendien was er een heel helder en urgent doel, namelijk Parijs. Daar was geen discussie over.

Bij woningbouw hebben we helaas nog geen vergelijkbare sense of urgency. Dat is nu dus stap 1: met elkaar een doel stellen. En snel. Denk aan: direct na de formatie beginnen met de tafels en binnen 6 maanden moet er een woonakkoord liggen. Het moet en het moet nú. We hebben het hier namelijk over levens. Over jongeren en statushouders die nu geen plek hebben voor zichzelf. Over gezinnen, over alleenstaanden, over zestigplussers die niet door kunnen stromen naar appartementen om ruimte te maken voor de nieuwe generatie. We hebben haast.

Zonder integrale aanpak geen echte oplossing
Stap 2 is dan: belangen synchroniseren. Het woningtekort is immers geen op zichzelf staand probleem en kan dus ook niet apart van andere beleidsterreinen worden opgelost. Een integrale aanpak is nodig, mét een gezamenlijke agenda voor de komende jaren. Integraal voor wat betreft de te behalen beleidsdoelen en integraal voor wat betreft de regievoering (rijk-provincie-gemeenten, met een cruciale rol voor het organiseren van regionale samenwerking omdat de opgave ook per regio steeds weer verschillend is).

Private partijen spelen hierin ook nadrukkelijk een rol. Welke woningen zijn waar noodzakelijk? Hoe financieren we dat? Hoe vullen we de noodzakelijke maatregelen in op het terrein van energievoorziening en verduurzamen, mobiliteit, landbouw en natuurontwikkeling? Als je dat doet met een gemeenschappelijk belang waarvan alle betrokken partijen zeggen ‘Iedereen moet iets inleveren, maar we behalen het doel van een x aantal woningen’, dan lukt dat.

Deltaplan Wonen met aanpak Klimaatakkoord
Kortom: maak nú een Deltaplan Wonen waarbij de aanpak vergelijkbaar is met de aanpak van het Klimaatakkoord. Zodat draagvlak ontstaat bij de verschillende partijen, de lasten gezamenlijk worden gedragen, moeilijke afwegingen in beeld komen en we besluiten nemen op het juiste niveau.

En de investeringen vanuit het Rijk die hiervoor nodig zijn? Wat ik al zei aan het begin van dit stuk: het woningtekort is vooral een sociaal-maatschappelijk probleem. Bereikbaarheid, zowel financieel als fysiek is cruciaal. Een eigen huis, het hebben van een eigen plek, dat is zó belangrijk als je een eigen bestaan op wilt bouwen. Het bouwen van deze huizen is het bouwen aan de toekomst van velen. Die investeringen vanuit het Rijk verdienen we dus sowieso terug, elke maatschappelijke kostenbaten-analyse wijst dat uit.

Adriaan Visser is directievoorzitter van Brink en was 5 jaar wethouder in Rotterdam. Hij is betrokken bij diverse woningbouwprojecten. Brink deed in opdracht van het College van Rijksadviseurs meerdere keren onderzoek naar de woningmarkt. Als adviesbureau maakt Brink ook dagelijks in de praktijk mee waar de bouw van nieuwe woningen nu op vastloopt. Brink is al decennia nauw betrokken bij het plannen, doorrekenen en met alle betrokken partijen rondkrijgen van gebiedsontwikkelingen. Lees hier meer over de visie van Brink op de woningmarktproblematiek