Woningmarkt, urgenter dan ooit

Samen met andere collega’s deden Robin en Bart de afgelopen maanden onderzoek naar de ‘Ruimtelijke inpassing van de Nederlandse woningvraag tot 2030’. De vraag naar woningen is de komende jaren groot en veel gemeenten en provincies willen die woningen binnenstedelijk realiseren. Maar is dat wel mogelijk?

Het onderzoek geeft antwoord op vragen als: welk deel van de woningvraag tot 2030 van circa 1 miljoen nieuwe woningen kan reëel binnen urbaan gebied worden gerealiseerd door transformatie en verdichting? Welke mogelijkheden zijn er om dat aandeel te vergroten? Voor welk deel van de (regionale) vraag moet de oplossing buiten het urbane gebied gezocht worden en wat zijn dan de woonwensen voor deze (nieuwe) woongebieden?

3,4 miljoen hectare Nederland in kaart brengen

Een antwoord vinden op die vragen was niet bepaald vanzelfsprekend. Nooit eerder namelijk, werkten we bij Brink Management / Advies met zoveel data. Feitelijk hebben we voor 3,4 miljoen hectare in Nederland een gecombineerde vastgoed- en grondexploitatie opgesteld. Het unieke aan dit onderzoek is dat we voor héél Nederland diverse oplossingsrichtingen (herstructurering woongebied, transformatie kantoren en winkel, gebiedstransformatie en inbreiding) financieel doorrekenden. Hiermee is een zo compleet mogelijk beeld gepresenteerd van de opgave voor de toekomst. Robin: “Dat is voor zover ik weet niet eerder op deze schaal uitgevoerd.”

Miljarden berekeningen

De uitdaging daarbij was niet zozeer om de data te verkrijgen (al was dat niet altijd even makkelijk), het gaat er vooral om wat je vervolgens met die data doet. Wat wil je weten, welke koppelingen moet je dan maken en hoe interpreteer je wat je ziet?

Bart: “Stel je maar voor dat je op je computer een enorme hoeveelheid gegevens hebt. Data uit het kadaster (BAG), van het CBS (bijvoorbeeld bodemgebruik in NL), data over transactieprijzen van woningen door heel Nederland, over leegstand bij gemeenten en ga zo maar door. Dan is het koppelen van die data vaak technisch al een uitdaging omdat ze verschillend zijn opgebouwd. Maar je moet je eerst ook goed afvragen wat je wil weten. Helemaal omdat het combineren van die datasets vraagt om miljarden berekeningen. Dan wil je wel dat de computer rekent aan iets relevants.”

Enorme database met informatie

Robin: “Omdat wij vanuit onze praktijkervaring weten wat belangrijke onderdelen zijn in een business case, weten we welke databronnen we nodig hebben en welke koppelingen relevante inzichten geven. Vanuit die kennis en expertise zijn we dan ook aan de slag gegaan. Echt snappen wat je ermee wilt doen en kritisch zijn op de output, daar gaat het uiteindelijk om.”

Bart: “In het begin was het best een uitdaging om dergelijke grote databestanden te structureren en te koppelen. Nu hebben we grip op deze soms complexe materie en wordt het eigenlijk steeds leuker! De database die we opbouwden is ook geen eindproduct. We ontwikkelen het steeds verder, verrijken het continu met nieuwe data.”

Nog scherpere adviezen

Robin: “We zien nu ook dat we, door de inzichten die de data ons geven, over alle typen vastgoedvragen al meer kunnen zeggen dan we vroeger deden. Onze adviezen zijn nog scherper. En we kunnen allerlei kanten op. Laatst maakten we voor een brainstorm bij een gemeente een kaart met daarop alle voorzieningen in die gemeente. Maar denk ook aan vragen als: Wat kost het om binnen een bepaalde gemeente alle woningen te verduurzamen naar label B? Of: Wat zijn de top 10 gemeenten met potentiële kantoortransformaties? Wat is de kwaliteit van de buurten in de grote steden en hoe heeft dit effect op bijvoorbeeld criminaliteitscijfers of opleidingsniveau? Waar in Nederland is de asbestopgave nog groot en wat gaat dit kosten?

Goed blijven nadenken

Bart: “Onze kracht hierin blijft alle kennis die we bij Brink met al onze collega’s in huis hebben. Want we kunnen met data heel veel doen, maar je moet altijd goed blijven nadenken: is wat er uitkomt in lijn met wat je zou verwachten en draagt het bij aan het beantwoorden van de klantvraag? Het is geen machine waar je wat instopt en dan is het klaar. Ervaring en kennis van complexe vastgoedvraagstukken blijft onmisbaar.”

Benieuwd naar hoe we u met deze aanpak kunnen helpen bij het beantwoorden uw complexe vastgoedvraag?