De centrale onderzoeksvraag waar Joost en zijn collega’s antwoord op zochten was: kunnen we de 1 miljoen extra woningen die we in Nederland nodig hebben, binnen bestaand bebouwd gebied realiseren? Ons onderzoeksteam verdeelde Nederland eerst onder in 3,4 miljoen pixels van 100×100 meter, om vervolgens per pixel een analyse te doen. Wat is reëel binnen stedelijk gebied in te passen, gelet op de financiële haalbaarheid, de complexiteit en daarmee doorlooptijd, en tot slot de kwalitatieve behoefte: is er wel vraag naar die woningen?
Als de data niet kloppen met de werkelijkheid…
Het team liep tegen allerlei obstakels aan. Een voorbeeld: het BAG register werd gebruikt om het vastgoed aan de pixels toe te bedelen. Dat gaat bij kleine woningen wel goed, maar voor grote hallen helemaal fout. De bloemenveiling in Naaldwijk bijvoorbeeld, is een heel groot gebied dat in potentie herontwikkeld kan worden. Dat komt doordat alle hallen worden toebedeeld aan 1 voordeur, die maar op 1 van de 100 pixels ligt. Van de 100 pixels bleek er dus 1 niet rendabel te herontwikkelen en 99 wel. Dat betekende: nog beter kijken naar de data en de analyse opnieuw inrichten. Door het BAG-register te combineren met kadastrale polygonen lukte het wel. Zo werd een niet-voorziene situatie opgelost door nieuwe databronnen te knopen aan wat er al was.
Veel pizza-sessies om data te toetsen
Zonder de bij ons inmiddels welbekende ‘pizza-sessies’ ging dat niet. Die pizza-sessies vonden continu plaats en hadden tot doel de data te toetsen aan situaties die mensen kennen. ‘Jij hebt in Haarlem gewoond, klopt het dat daar twee scholen op dat ene perceel zitten?’ En ga nu eens naar Hilversum, en Nijmegen, hoe zit het dan bij de Waalsprong? Na elke check moest het onderzoeksteam denkstappen veranderen of extra bronnen aanboren.
Zo ontdekte het team ook dat de aanname dat je landbouwgrond vol kan bouwen niet altijd opgaat. In de klaverblad-verkeersknooppunten ligt bijvoorbeeld landbouwgrond. In de praktijk is dit geen grond waar appartementencomplexen gaan komen. Met behulp van aanpassingen in de algoritmes van bebouwbaar gebied zijn deze pixels daarom weer uit het onderzoek gehaald.
Hoe houd je zo’n onderzoek waardenvrij?
Zo’n data-analyse is dus wel even iets meer dan data in de computer stoppen en wachten tot er wat uitkomt. Het is complex, tijdrovend en vraagt om een hele scherpe blik. Waar de zaal ook vragen over stelde, was hoe je zo’n onderzoek waardenvrij houdt. Misschien vind je het als onderzoeker zelf wel belachelijk om alle landbouwgronden of trapveldjes vol te bouwen, maar zo’n mening mag niet doorklinken in je onderzoek. Het ging hier immers om wat redelijk en objectief mogelijk zou zijn. Daarom werkte een groot team mee aan dit onderzoek en was er een klankbordgroep om ervoor te zorgen dat alle mogelijkheden ook echt als keuze in het onderzoek werden meegenomen. De ultieme afwegingen zijn tenslotte aan landelijke, provinciale en gemeentelijke politieke gremia.
Data veroveren vastgoed nu echt
Wat Joost vooral bijbleef van het congres is dat waar we in de branche al veel langer over praten nu ook echt gebeurt, namelijk dat data vastgoed verovert. Hijzelf start met een team collega’s alweer met een nieuw data-onderzoek. De centrale vraag: kunnen we de hoeveelheden uit gebouwen halen aan de hand van fotomateriaal? Kan de computer aan de hand van foto’s uitrekenen hoeveel dakpannen er op een dak liggen, hoeveel vierkante meters kozijn een gebouw bevat, wat het bruto vloeroppervlak is? We houden u uiteraard van onze bevindingen op de hoogte!